Cumpărarea unei locuințe aflate în construcție poate aduce un preț mai bun și posibilitatea de a alege finisajele, dar implică riscuri mai mari decât achiziția unui apartament finalizat. Înainte să plătești rezervarea sau avansul, trebuie să verifici firma care vinde, situația terenului, autorizația de construire și clauzele contractului. Broșurile elegante, apartamentul demonstrativ și promisiunile agentului nu înlocuiesc documentele oficiale.
O verificare serioasă nu garantează că proiectul va fi livrat fără nicio întârziere, însă te ajută să identifici problemele importante înainte să îți blochezi economiile. Nu te grăbi nici dacă primești o reducere valabilă doar în ziua vizionării. Un dezvoltator corect îți oferă timp să studiezi actele și acceptă ca documentele să fie analizate de avocatul sau notarul ales de tine.
Verifică firma, nu doar numele proiectului
Primul pas este să afli cine îți vinde juridic apartamentul. Numele ansamblului rezidențial poate fi doar o marcă folosită în promovare, în timp ce contractul este semnat cu o societate înființată special pentru proiect. Toate verificările trebuie făcute pentru firma menționată în rezervare, promisiunea de vânzare și documentele de plată.
Caută denumirea completă, codul unic de identificare, sediul, administratorii și asociații firmei. Verifică dacă societatea este activă, când a fost înființată și dacă obiectul său de activitate este compatibil cu dezvoltarea sau vânzarea proiectului. Solicită un certificat constatator recent, nu doar informațiile prezentate pe site-ul ansamblului.
O firmă nouă nu reprezintă automat un pericol. Multe proiecte sunt construite prin societăți distincte, create pentru separarea investițiilor. În această situație trebuie să verifici cine controlează firma, ce alte proiecte au realizat aceleași persoane și dacă există o companie solidă în spatele proiectului.
Analizează și situația financiară disponibilă pentru ultimii ani. Uită-te la cifra de afaceri, profit sau pierdere, datorii, capitaluri și depunerea bilanțurilor. O cifră de afaceri mare nu dovedește singură că dezvoltatorul își poate respecta obligațiile, dar pierderile repetate și datoriile în creștere cer explicații.
Mai verifică:
- existența unor proceduri de insolvență;
- procesele în care firma apare ca parte;
- litigiile cu foști cumpărători, constructori sau autorități;
- schimbările frecvente de administratori și asociați;
- proiectele finalizate de persoanele din conducere;
- reclamațiile repetate privind întârzieri, acte sau defecte.
Un proces izolat nu înseamnă neapărat că firma este neserioasă. Mai îngrijorător este un tipar format din cereri de reziliere, datorii neachitate și conflicte similare cu mai mulți clienți.
Vizitează cel puțin un proiect mai vechi și discută direct cu locatarii. Întreabă dacă imobilul a fost predat la timp, dacă utilitățile sunt definitive și dacă dezvoltatorul a remediat problemele apărute după mutare. Recenziile online pot oferi indicii, dar experiența locatarilor și documentele au o greutate mai mare.
Controlează terenul, autorizația și situația apartamentului
Solicită un extras de carte funciară recent pentru teren. Documentul arată cine este proprietarul și dacă există ipoteci, interdicții, litigii, servituți sau alte sarcini. Dacă firma care semnează contractul nu este proprietarul, trebuie explicat și documentat dreptul său de a construi și de a vinde.
O ipotecă în favoarea băncii finanțatoare nu înseamnă automat că proiectul trebuie evitat. Este însă necesar să existe un mecanism scris prin care apartamentul tău va fi eliberat de ipotecă înaintea contractului final. Cere condițiile băncii și nu te baza pe promisiunea verbală că situația se va rezolva la final.
Verifică autorizația de construire, perioada sa de valabilitate și legătura dintre document și clădirea promovată. Certificatul de urbanism nu ține loc de autorizație. El prezintă condițiile necesare pentru autorizare, dar nu îi oferă dezvoltatorului dreptul de a începe lucrările.
Pentru locuințele viitoare, autorizația trebuie notată în cartea funciară, iar operațiunea cadastrală de preapartamentare trebuie realizată înaintea promisiunilor de vânzare. Unitatea viitoare trebuie să poată fi identificată printr-o carte funciară individuală. Compară datele acesteia cu apartamentul ales, etajul, suprafața, numărul și anexele.
Nu ignora infrastructura din jurul blocului. Întreabă cine deține drumul de acces, dacă acesta va fi predat autorității și cum sunt asigurate racordurile la apă, canalizare, gaze și energie. Branșamentele provizorii sau accesul pe un teren care aparține altei persoane pot produce costuri și probleme după mutare.
Ce trebuie să scrie în contract înainte de orice plată
În 2026, rezervarea unei locuințe viitoare poate avea o durată de cel mult 60 de zile, iar suma achitată pentru rezervare nu poate depăși 5% din preț. Dacă promisiunea sau vânzarea nu mai este încheiată în termen din culpa exclusivă a dezvoltatorului, suma trebuie restituită integral. Citește însă toate condițiile de restituire înainte să semnezi.
Promisiunea de vânzare pentru un apartament viitor se încheie în formă autentică, la notar. Notarul trebuie să solicite notarea ei în cartea funciară. Dacă dezvoltatorul refuză autentificarea sau susține că notarea promisiunii este inutilă, oprește tranzacția și cere opinia unui avocat.
Contractul trebuie să identifice fără echivoc locuința și să stabilească:
- prețul total și dacă TVA este inclus;
- suprafața utilă, balconul, boxa și parcarea;
- termenul de finalizare și data predării;
- graficul plăților și etapele de construcție;
- contul în care se virează banii;
- penalitățile aplicabile ambelor părți;
- condițiile de reziliere și restituire a sumelor;
- toleranța acceptată pentru modificarea suprafeței;
- dotările și finisajele incluse;
- condițiile în care prețul poate fi modificat.
Avansurile trebuie gestionate prin mecanismul legal dedicat proiectului, iar utilizarea lor este legată de etapele construcției. Cere confirmarea contului în care plătești și modul în care este justificată atingerea fiecărei etape. Nu vira bani într-un cont personal, către agentul de vânzări sau către o firmă care nu apare în contract.
Anexa cu finisaje trebuie să conțină caracteristici măsurabile. Formulări precum finisaje premium sau materiale similare îi lasă dezvoltatorului prea multă libertate. Cere să fie indicate categoria, dimensiunile, caracteristicile tehnice și limita valorică, acolo unde marca exactă nu poate fi garantată.
Ultima verificare înainte să transferi banii
Nu semna documentele în aceeași zi în care le primești. Trimite proiectul de contract unui avocat specializat în tranzacții imobiliare și discută cu un notar ales independent. Notarul verifică legalitatea actului, dar avocatul poate analiza mai atent riscurile comerciale și dezechilibrul dintre obligațiile părților.
Renunță sau amână plata dacă observi presiune pentru semnare, refuzul de a furniza acte, plăți cerute în numerar ori promisiuni care nu apar în contract. Același lucru este valabil când prețul se poate modifica unilateral sau dezvoltatorul poate întârzia fără penalități reale.
Înainte de transfer, fă o ultimă verificare:
- firma din contract este cea verificată;
- apartamentul este identificat cadastral;
- promisiunea va fi autentificată și notată;
- contul aparține vânzătorului și corespunde proiectului;
- toate promisiunile comerciale apar în scris;
- ai primit copii după documentele relevante;
- plata poate fi dovedită prin ordin bancar.
Un avans sigur începe cu acte verificabile, un contract echilibrat și o plată ușor de urmărit. Câteva zile acordate verificărilor pot preveni ani de procese și pierderi importante. Dacă dezvoltatorul are documentele în ordine și răspunde deschis la întrebări, poți lua decizia cu mai multă încredere.
